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對房地產開發基礎知識的認識和分析

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對房地產開發基礎知識的認識和分析

發布日期:2019-09-21 作者: 點擊:

對房地產開發基礎知識的認識和分析

房地產開發是房地產開發企業按照城市規劃的要求,通過投資、建設適應城市社會和經濟發展的需要,以達到用戶要求的房屋建筑、配套設施及空間環境,并實現企業經營目標,增加土地使用的社會經濟效益的活動。房地產開發是一個動態的過程,它不只包括項目的開發決策、開發準備,還包括項目的勘察設計、施工招投標、工程管理等,此次先對房地產開發的基礎知識進行分析,并結合自身的看法對其進行總結。

房地產開發的整個過程是在法律框架內進行,其開發的對象是基礎設施建設和房屋建設,開發的前提是取得國有土地使用權。


房地產開發根據其自身的自然屬性和經濟屬性可分為五大特征,即綜合性、地域性、時序性、長期性和風險性。綜合性是房地產開發本質的特征,這是因為開發過程中會涉及到廣的工作關系以及復雜的項目操作流程。地域性從微觀上看,房地產開發受區位或地段的影響大,即選址要慎重;從宏觀上看,投資地區的社會經濟特征會對項目的發展,因此要認真研究當地市場,制定相應的開發方案。時序性主要體現在兩個方面,即行政管理的需要和生產活動的內在要求。長期性是指房地產投資開發的時間長,跨度大。風險性表現在籌資風險(需要大量資金)、競爭風險(投資周期長)、受形勢和政策影響的風險(產品的剛性所決定)三個方面。

房地產按開發的區域性質可以劃分為新區開發和舊區再開發;按開發規模劃分為單項開發和成片開發;按開發對象可以劃分為土地開發、房屋開發和綜合開發;按開發方式可以劃分為定向開發、聯合開發、合作開發和單獨開發。這里著重介紹一下聯合開發和合作開發的區別:聯合開發是指幾家開發企業共同出資開發商品房,并按投資比例共同承擔風險,共同獲利。而合作開發是指一方出地,另一方出資,按協商比例分房或進行利潤分成,而我們公司多以聯合開發為主。

房地產開發程序包括投資機會的選擇與決策分析(可行性研究階段)、前期工作(在投資項目確定以后,以及在項目開始施工之前進行的工作)、建設階段(施工建設與竣工驗收)、租售階段(市場營銷與物業管理)。

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